4월 이후 다주택자 양도세 절세 전략
다주택자에 대한 양도세 중과정책으로 인해 4월 전에 많은 다주택자들은 부동산을 정리하거나 임대주택사업자로 등록하는 방법을 통해 세금 부담에 대비했을 것이다.
임대주택사업자로 등록한 경우 사후관리를 잘하면 문제없이 양도세 중과를 피할 수 있다. 그런데 미처 사전 조치를 취하지 못한 경우에는 어떻게 해야 최대한 절세할 수 있을까?
1. 주택 양도 순서에 따라 세금 부담 달라져
① 1세대 2주택자로서 한 개의 주택은 서울에 있고(이하 A주택) 또 다른 주택은 조정지역외에 있는 경우(이하 B주택)로서 양도차익이 A주택이 B주택보다 크거나 같은 경우
이런 경우라면 우선 조정지역외에 B주택을 먼저 처분하여 A주택을 1세대 1주택으로 만들어 양도한다면 중과도 받지 않고 2017년 8월2일 이전에 구입하였다면 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있다. B주택도 조정지역외에 소재하므로 중과는 없다.
② 1세대 2주택자로서 두 개 다 조정지역에 있는 경우
두 개 모두 조정지역에 있으므로 양도차익이 적은 주택부터 처분하여 적은 양도차익에 중과세를 받고 많은 양도차익 주택은 일반과세(요건이 된다면 비과세)를 받는 것이 절세효과를 누릴 수 있다.
③ 1세대 2주택자로서 두 개 다 조정지역에 있고 분리 세대인 직계존속이 있는 경우
직계존속이 무주택자이고 언젠가 재산을 상속 또는 증여할 계획이라면 사전증여를 통하여 주택 수를 줄이고 양도하는 것도 생각해 볼 수 있다.
2. 임대주택등록 시 사후관리
임대주택을 등록을 하였다고 하여 모든 일이 끝난 것 이 아니고 혜택을 받기 위해서는 사후관리 사항을 잘 지키도록 해야 그 동안의 노력이 의미가 있다.
① 우선 의무임대계약기간을 준수해야 한다. 단기임대사업자는 4년 중공공임대사업자는 8년 그렇지 않으면 최대 1,000만원의 과태료가 부과 될 수 있다.
단 다른 주택임대사업자에게 포괄양도 시 제외된다.
② 세입자와 임대계약을 재계약하는 경우 임대료를 1년에 5%만 증액 할 수 있으며, 법에 정한 표준임대차계약서를 작성하고 계약의 체결 또는 변경 시 3개월 내에 시 군 구청에 신고하여야 한다.
③ 임대사업자로서 2,000만 원 이상의 임대소득이 발생하는 경우 소득발생 한 연도의 다음해 2월10일까지 사업장현황신고를 해야 하고 종합소득세 신고도 해야 한다.
이와 같이 지금부터는 양도 시 전문가와 상담을 하여 절세를 할 수 있도록 노력을 해야 할 것이다.
일반인들이 생각 못하는 여러 가지 절세방법도 있고 또는 당연 절세 대상인줄 알았으나 그렇지 않아 양도를 하지 않아야 하는 경우에도 미리 사전조치를 취할 수 있다.
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