임대사업 부동산 대출이자 비용처리 방법
형과 아우는 같이 임대사업을 할 목적으로 8층짜리 건물을 취득했다. 건물 매입가액은 총 32억원으로 그 중의 24억원은 형이, 8억은 동생이 부담하기로 했다.
형은 부담금액이 큰 만큼 차입금이 발생하게 되었는데, 공동사업의 경우 건물을 취득하면서 발생하는 차입금에 대한 지급이자는 비용처리 되지 않는다는 말을 들었다.
개인사업은 인정이 되는데 공동으로 하는 개인사업은 왜 비용처리가 안 되는 걸까? 의문이 든 형은 세무대리인에게 자문을 구하기로 했다.
소득세법 제 27조에 의하면 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 정의하고 있습니다.
또한, 소득세법 시행령 제 55조 ①항 13호에는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자를 사업소득의 필요경비 계산 시 인정된다고 명시하고 있습니다.
이자비용 필요경비로 인정 받으려면?
단, 공동사업인 임대사업을 위한 부동산 구입 시의 차입금에 대한 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 해당 부동산의 계약일을 기준으로 형제가 각자 자기자본의 투자금액 및 타인자본의 투자금액, 그리고 손익분배비율 등을 정확히 기재하여 동업계약서를 작성하는 것이 선행되어야 합니다.
즉, 동업계약서상의 동업약정에서 자기자본금(부동산 구입을 위한 적극재산)을 한정하고, 차입금분에 대해서는 부채로 재무제표 작성시에도 명시하며, 약정서와 동일하게 자본금을 계상하는 등의 주의가 요구됩니다.
참고할 만한 최신 판례
▶서울행법2016구합78127 ▶ 서울고법2017누51374 (국패)
거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로, 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도, 특별한 사정이 없는 한 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 그 차입금의 이자는 필요경비에 해당한다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009두11874 판결 등 참조).
비록 공동사업자 중 1인 명의로 대출을 받았다고 하더라도 그 채무가 공동사업에 제공할 임대용 부동산의 취득이나 대환대출 등과 관련이 있을 뿐만 아니라 그 이자를 공동사업자가 함께 분담하여 총수입금액에서 먼저 공제하고 나머지만을 이익분배의 대상으로 삼았다는 등의 사정이 인정되면 그 이자는 공동사업의 필요경비로 삼을 수 있을 것이다(대법원 2011. 10. 13.자 2011두15466 판결 참조).
2인의 공동사업자 중 1인은 자기 자본으로 마련한 적극재산을 출자하는데, 다른 1인은 출자비율에 따른 적극재산을 출자하면서 그 출자금의 마련을 위하여 개인적인 대출을 받았지만 그 손익분배비율은 출자된 적극재산의 비율만으로 정해진 경우 또는 개인적인 대출을 받아 일부 공동사업자의 지분을 인수한 경우 등에는, 그 대출금의 이자는 조합의 구성원이 함께 부담할 것이 아니고 이는 출자금의 마련 내지 출자지분의 인수를 위한 개인채무에 불과하므로 대출금의 이자를 공동사업의 필요경비로 볼 수 없다(대법원2015. 4. 9.자 2014두47983 판결 참조).
다만, 공동사업자들이 적극재산만을 고려하여 손익분배비율을 정한 것이 아니라 일부 공동사업자의 기존 채무를 조합채무로 삼되 적극재산과 소극재산의 차액에 해당하는 금액으로 손익분배비율을 정하는 등의 특별한 사정이 있다면 그때에는 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우와 마찬가지로 그 차입금의 이자는 필요경비에 포함될 수 있다.
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