주택임대사업자 세금이 부담되세요?
조씨는 조그만 철물점을 운영하면서 모은 목돈으로 수도권 인근에 단독주택을 매입하여 원룸 15개인 다가구주택을 짓고, 주택당 연 2천만원 이상의 짭짤한 임대수입을 올리고 있었다.
그런데 소득세 신고를 앞두고 걱정거리가 생겼다. 주택임대 소득에 대하여 연수입 2천만원까지만 비과세하고 있기 때문에 실제수입을 전부 다 신고하게 되면 세부담이 대폭 증가한다는 점이 문제였다.
많은 주택임대사업자들이 관행적으로 임대수입을 2천만원 이하로 하고 있다는 것을 알게 된 조씨는 실제로 월세를 받고 있는 원룸임에도 전세보증금을 받는 것으로 하여 주택임대수입을 2천만원이하로 신고했다.
그런데 얼마 후 세무서에서 관련 신고사항에 대하여 사실관계를 소명하라는 통지서가 날라왔다. 임차인이 거주하는 조씨의 원룸으로 주민등록을 이전하면서 월세금액 등 관련 전입내용이 세무서에 통보되었고, 그 때문에 전세가 아니라 월세입자인 것이 들통이 난 것이다.
해당 월세액을 포함하게 되면 조씨의 주택임대 소득은 2천만원이 초과되는데, 2천만원 초과되는 금액만이 아니라 임대수입 전액을 총소득에 포함하여 세금을 추가 납부하게 되어 크게 낭패를 보게 되었다.
과세관청에서도 주택임대소득을 양성화 시키기 위하여 세액감면 등 여러 세제상 우대조치를 시행하고 있는 만큼 앞으로는 이런 신고비리가 더욱 탄로될 수 밖에 없는 형편이다.
따라서 주택임대사업자로서 세금이 부담된다면 감면제도를 활용하는 등 적극적으로 절세대책을 세워 대비해야 한다.
임대주택등록을 하라
관할 시·군·구청에 먼저 임대주택사업등록을 하고, 세무서에서 사업자등록을 한다. 시·군·구청에 임대주택사업 등록만 하는 경우에는 양도소득세와 종합부동산세 감면혜택을 보지 못하고 취득세 및 재산세만 감면 혜택을 받을 수 있다.
임대주택으로 등록되기 위한 요건은 1호이상 임대하면 되고, 임대주택의 개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 된다.
다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 판단하며, 본인이 거주하는 경우에도 임대주택 등록이 가능하다.
임대주택 등록 시 혜택
① 주택임대소득에 대한 소득세나 법인세의 세액감면율은 매입 또는 건설형 임대주택은 4년이상 임대한 경우에는 30%를, 준공공임대주택이나 기업형임대주택을 8년이상 임대한 경우에는 75%의 세액감면율이 적용된다.
② 신규로 분양되고 전용면적이 60㎡이하인 공동주택과 주거용 오피스텔에 대하여 취득세가 감면된다. 단, 다가구주택은 단독주택이므로 감면대상에 해당되지 않는다.
③ 2호 이상 4년 이상 임대하고, 면적이 85㎡ 이내인 경우에 한하여 재산세가 감면된다.
④ 임대주택을 5년이상 임대하고 거주주택을 따로 소유하고 거주주택에서 2년 이상 전세대원이 거주하고 거주주택을 양도하는 경우에는 양도세가 비과세된다.
반대로 임대주택을 5년 이내에 양도하게 되면 양도소득세 및 종합부동산세가 과세되고, 지방세의 경우에도 4년 미만에 양도하면 감면세액이 추징된다.
그러나 임대료 인상률이 5% 이내이며, 의무임대기간이 10년인 준공공임대주택 요건을 충족하는 경우에는 조세특례제한법에 따라 100% 양도세 감면이 적용된다.
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