시가 차이 큰 부동산 팔 때 절세전략
보통 배우자나 부모에게 토지나 건물을 증여 받으면 5년 이후에 되팔아야 한다고들 한다. 가족끼리 5년 이내에 증여받은 재산을 양도할 때의 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 산입되는 취득가액은 당초 증여한 증여자의 취득 당시 취득가액으로 하는 ‘양도소득세 이월과세’ 때문이다. 그런데 이 제도를 잘 이용하면 세금을 줄일 수도 있다.
양도소득세법상 이월과세란? 이 제도는 배우자나 직계존비속간의 증여 시 증여공제 6억 또는 5천만원을 받아 증여 받은 다음 단기간 내에 양도 시 양도소득세를 현저히 줄일 수 있기 때문에 조세회피 방지를 위해 마련됐다.
세부담의 부당한 감소 여부와 관계없이 배우자나 직계존비속에게 증여 후 5년 내 양도 시에는 양도차익을 계산함에 있어서 필요경비에 산입되는 취득가액을 당초 증여한 증여자의 취득 당시 취득가액으로 하는 것이다. 증여 후 5년 안에 양도하는 것도 방법? 때문에 통상 증여 받은 후 5년 내에 양도하면 세금을 더 추징당하므로 5년 내에는 양도하지 말아야 한다고 알려져 있지만 이 제도를 잘 활용하면 절세의 방안이 될 수 있으므로 내용을 잘 알아두는 것이 좋다.
양도소득세의 이월과세가 적용되면 취득가액과 장기보유특별공제는 증여해준 사람을 기준으로 반영되며 증여 시 발생된 증여세는 양도소득세 계산 시 경비로 인정받게 된다.
예를 들어 현재 시세 7억 원, 개별공시지가 3억 원의 토지를 1억 원에 취득하여 10년간 소유한 아버지가 아들에게 땅 판 돈을 증여하려고 하는 상황에서 이월과세가 적용되더라도 선증여 후양도 하는 경우와 선양도 후증여하는 경우의 세금을 각각 비교하여 보면 다음과 같다.
< 선양도 후 증여 시 > ① 양도세 : 양도가 7억, 취득가 1억, 장기보유특별공제 적용 후 양도세 약 1.39억 원 ② 증여세 : 양도가 7억에서 양도세 1.39억 원을 차감한 잔액 5,61억 원에 대한 증여세 약 8천4백만 원 ③ 합계 : 2억2천3백만 원
< 선증여 후 5년 내 양도 시 > (단, 증여 후 3개월 이후에 양도) ① 증여세 : 개별공시지가 3억 기준 납부할 증여세는 3천6백만 원 (시가가 불분명한 것으로 간주) ② 양도세 : 양도가 7억, 취득가 1억, 선납부증여세 4천만 원(산출세액), 장기보유특별공제 적용 후 양도세 약 1,28억 (이월과세적용)
④ 취득세 등 : 3억 원의 약 4%로 1천2백만 원 ③ 합계 : 1억7천6백만 원
위의 사례로 보면 이월과세가 적용 되더라도 약 4천7백만 원의 절세효과를 볼 수 있는 것으로 나타난다.
3개월 지난 후 매매계약 체결해야 결과적으로 공시지가와 시가 차이가 많이 나는 부동산은 양도 후 현금 증여보다 낮은 공시지가에 증여하고 양도하는 것이 유리하다.
한 가지 유의할 점은 증여하고 3개월 이내에 매매계약을 체결할 경우엔 실제 매매가액을 기준으로 증여세가 추징될 수 있으므로 적어도 3개월이 지난 시점에 매매계약을 체결해야 한다는 것이다.
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